주택관련 세법과 개정된 세법 일문일답②

2020년 대한민국의 주택관련 세법과 개정된 세법을 알아보는 일문일답 두번째 시간이다.
나와 관련된 주택관련 세법은 뭐가 있는지 알아보자.

14. 2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 21.1.1.이후 양도(과세)하고 남은 "최종 1주택"을 양도하는 경우 최종 1주택의 비과세 요건 적용할 때 보유기간은 언제부터 계산하는지?
- 비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일)부터 계산함

 
 
15. 3주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)하여 "남은 주택이 일시적 2주택"이 된 상태에서 종전주택을 21.1.1.이후 양도하는 경우 비과세 요건 적용할 때 보유기간은 언제부터 계산하는지?
- 남은 2주택이 일시적 2주택이 된 경우 양도하는 종전주택의 비과세 보유기간은 종전주택 취득일부터 계산함

 
 
16 일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도하여 비과세 적용 후 신규주택을 취득하여 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 "최종 1주택"을 21.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산 하는지?
- 처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산함

 
 
 17 2주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세) 하여 1주택이 된 후 다시 "신규주택을 취득하여 일시적 2주택" 상태에서 1주택을 21.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?
- 새로운 주택을 취득하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산함

 
 
18 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도(과세) 후 남은 최종 1주택 을 21.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?
- 비과세가 적용되지 않는 1 조합원입주권을 양도 후 남은 1 주택의 비과세 보유기간은 1 주택이 된 날부터 계산함

 
 
19. 조정대상지역 내 종전주택을 보유한 1세대가 18.9.13.이전에 취득한 조정대상지역 내 분양권(1/2지분)을 18.9.14. 이후 배우자 에게 증여하는 경우, 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간이 3년에서 2년으로 단축되는지?
- 18.9.14.이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규 주택을 취득 하는 경우 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간은 3년에서 2년 으로 단축됨
 다만 ① 18.9.13.이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권 조합원입주권)를 취득한 경우 , ②18.9.13. 이전에 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 3년을 적용함
- 18.9.13.이전에 취득 계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약당시를 기준으로 판단하므로 3년을 적용함
 
20. 19.2.12.전에 이미 거주주택(A)을 양도하여 비과세 특례를 적용받은 1세대가 19.2.12.전에 취득한 임대주택을 거주주택(B)으로 전환하여 2년 이상 거주 후 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용되는지?
- 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례는 생애 최초 한 번만 적용 되나 19.2.12.전에 취득 한 거주주택(B)은 1세대 1주택 비과세 특례 적용이 가능하며, 그 특례의 범위는 직전 거주주택(A) 양도일 이후의 기간분에 대해서만 비과세가 적용 됨

21. 20.2.11. 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용할 때 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하고, 1년 이내 종전주택을 양도하는 강화된 비과세 요건의 적용 대상은 ?
- 19.12.17.부터 신규로 취득 하는 조정대상지역 내 주택에 대해 적용함
 다만 ①19.12.16.이전에 신규 주택을 취득 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우, ②19.12.16. 이전에 조정 대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 1년 내 전입 요건 이 적용되지 않고 ,주택 취득일부터 2년 내 기존 주택을 양도 하면  일시적 1세대 2주택 비과세가 적용됨

22. 1주택자가 19.12.17.이후 신규 주택을 취득하고, 바로 신규 주택에 전입하였으나, 종전주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나서 양도한 경우 양도소득세 부담은 어떻게 되는지?
- 19.12.17.이후 일시적 1세대 2 주택 비과세 는 전입 요건 과 중복 보유 기간요건 을 모두 충족 해야 적용됨
- 신규 주택에 전입은 하였으나 기존 주택을 1년 이후에 양도 하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용되지 않고, 다주택자 로서 양도 소득세가 중과 되며 장기보유특별공제도 적용되지 않음
 * 2주택자 기본세율+10%p, 3 주택 이상자 기본세율 +20%p 가산

23. 20.2.11.개정된 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 적용할 때 신규 주택 취득 후 1년 내 전입 요건은 예외 없이 적용 되는지?
-신규 주택에 기존 임차인이 거주 하고 있다는 사실이 표준 임대차계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료시까지 전입기간을 연장함
 *신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차계약 기간은 인정되지 않음

24. 조정대상지역내 1세대 1주택자가 소유한 1주택을 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록을 하고 임대의무기간과 임대료 상한(5%) 요건을 충족 후 양도하는 경우 거주요건을 적용하는지?
- 19.12.17.이후 지자체 및 세무서 임대사업자 등록을 하는 분 부터는 거주요건을 적용함
 다만, 19.12.16.이전에 지자체 및 세무서 임대사업자 등록을 신청 한 경우에는 거주요건을 적용하지 않음

25. 1호의 주택을 공동명의로 임대등록한 경우 조세특례제한법 제97조의3에 따른 장기보유특별공제 50% 특례를 적용받을 수 있는지?
- 공동 임대사업자의 경우, 개별 사업자가 "1호 미만"의 주택을 임대 하더라도 조세특례제한법의 요건을 충족 하면 장기보유 특별공제 50%를 적용받을 수 있음

26. 임대등록이 말소되어 세법상 임대기간을 채우지 못한 경우 양도소득세에 대한 임대주택 혜택 을 받을 수 있는지?
  *양도소득세을 중과배제, 거주주택 비과세 특례
- (양도소득세율 중과배제) 임대등록이 자진말소·자동말소 되는 경우 세법상 임대기간(5년·8년)을 충족하지 못한 경우에도 혜택을 받을 수 있음
  *자진말소의 경우 의대임대기간의 2/1이상 임대하고. 1년 이내 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않음
- (거주주택 비과세) 이미 적용받은 거주주택에 대한 비과세는 추징하지 않고, 임대등록 말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도 하는 경우 비과세 특례를 적용함

27. 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 임대주택의 경우 재개발·재건축으로 임대등록 말소 후 재등록이 불가능한 경우 감면받은 세액을 추징하는지?
- 거주주택 비과세 특례 등 감면받은 세액을 추징하지 아니함

28. 임대등록 자진말소의 경우 임대기간 요건을 충족하지 않고 임대주택을 언제든지 양도하더라도 양도소득세 중과세율을 적용 하지 않는지?
- 임대의무기간의 1/2이상 임대한 임대주택을 등록말소 후 1년내 양도하는 경우에 한하여 양도소득세 중과세율을 적용 하지아니함

29. 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택에 대하여 임대등록기간 동안에는 세제혜택이 가능한지?
- 임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수 하는 경우에는 세제혜택이 가능함

30. 7.11.이후 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택을 신규등록하거나, 단기임대에서 장기임대로 변경하는 경우 세제혜택은 어떻게 되는지?
- 20.7.10.에 임대등록을 신청하거나 변경신고한 경우에는 세제혜택을 받을 수 있으나, 7.11.이후 등록 신청하는 경우에는 세제혜택이 인정되지 아니함

31. 7.11.이후 건설임대주택을 8년 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우 세제지원이 가능한지?
- 건설임대주택의 경우 4년 단기임대주택만 폐지되고 장기임대주택은 계속 유지 되므로 세제혜택이 가능함
 
32. 임대등록이 자동말소되어 양도소득세 중과세율을 적용하지 않는 경우 장기보유특별공제가 가능한지?
- 양도소득세 중과세율이 적용되지 않는 경우 기본적으로 최대 30% 장기보유특별공제가 가능 하며, 8년 장기일반매입 임대 주택 중 아파트의 경우 자동말소시 조세특례제한법(97의3)의 과세특례 요건을 충족하는 경우 장기보유특별공제 50% 적용 가능함
 
(자료출처=국세청)
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