주택관련 세법과 개정된 세법 일문일답④

2020년 대한민국의 주택관련 세법과 개정된 세법을 알아보는 일문일답 네번째 시간이다. 이번 편에는 법인세 관련과 주택임대소득세 관련 세법이다.

◇법인세 관련

1. 법인의 주택 양도차익에 대한 법인세 부담이 어떻게 달라지는지?

- 법인의 주택 양도차익 5억원, 법인의 다른 소득금액 3억원인 경우를 가정할 때

2. 법인의 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대하여 예외 없이 적용되는지?

- 모든 법인에 대해 주택 양도시 추가세율이 적용되나, 사택 등 일부 주택은 추가세율 적용에서 제외

 

◇주택임대소득세 관련

1. 주택임대소득 과세대상은?

- 주택임대소득 과세대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상(소유자1)와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과 하는 3주택이상(소유자2)임

1) 기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세
2) 주거전용면적이 40 ㎡ 이하이면서 기준시가가 2 억원 이하인 소형 주택은 21년까지 제외

2. 미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?

- 주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산 하여 계산하고, 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 아니함. 

- 미혼인 본인 이 주택 1 채만 소유 하고 있다면 임대소득세 과세 대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 아니함. 다만, 본인 소유 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됨. 국외주택을 소유하고 월세 임대 수입이 발생하는 경우에도 과세됨.

3. 부부 합산하여 4주택을 소유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?

- 21년 귀속까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함 되지 않으므로 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않음. 다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당됨.

4. 이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유한 경우에도 과세되는지?

- 2주택 소유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세가 과세 됨.

5. 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 과세대상인지?

- 오피스텔을 임차인이 상시 주거용 으로 사용하는 경우 주택임대 소득 이 과세 됨. 

- 주거용 이 아닌 경우 에는 상가임대소득 으로 소득세 가 과세 됨.

6. 다가구주택도 한 채만 소유하고 있으면 비과세 되는지?

- 구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억원을 초과하지 않으면 비과세 됨.

7. 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 소유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?

- 과세기간 종료일(12.31.) 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단함.

8. 2주택 또는 기준시가가 9억원을 초과하는 1주택을 소유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?

- 부부 합산 2주택 소유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 소유자의 주택 임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상 이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우 에는 소득세 신고대상이 아님.

-전세금은 부부 합산 하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, 21년까지는 소형주택은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택 에서 제외. 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하

9. 주택임대소득 과세대상 판단시 주택수는 소유주택 수인지, 임대주택 수인지?

- 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유주택을 합산 하여 판단함.

10. 甲과 乙이 공동으로 주택을 소유(지분 50:50)하고 있는 경우 甲과 乙의 주택 수는?(甲과 乙모두 다른 주택은 없음)

- 공동소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상 일 때는 각각의 소유로 계산 함. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의 하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유 주택으로 계산.

11. 소수지분(지분율 50%미만) 주택만 소유하고 있는 경우 2주택 이상자라도 임대소득에 대해 과세가 안되는지?

- 소수지분 공동소유 주택은 과세대상 판단 시 주택 수 에 포함 되지 않음. 다만, 20년 귀속부터 소수지분자도 ①해당 주택임대 수입금액이 연간 6백만원 이상 이거나 ②기준시가 9억원 초과 주택의 지분이 30% 초과 할 경우 소유주택 수에도 포함됨.

12. 주택 보증금 등에 대한 간주임대료란?

- 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금등에 대해서는 정기예금이자율(20년 귀속 1.8%)에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주 다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택 이상 소유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억원을 차감한 금액의 60%에 대해 과세.

13. 공동 소유주택의 간주임대료 계산방법은?

- 공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득 금액을 계산 하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억원을 공제함.

14. 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 소유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?

- 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외 됨.

- 비소형 주택을 3채 이상 소유하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료 를 계산하지 않음 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함 하여 신고해야함.

15. 임차인으로부터 관리비 및 공공요금을 받은 경우 주택임대 수입금액 계산방법은?

- 임대료와 별도로 유지비나 관리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입 금액에 산입하지 아니함 다만, 전기료 또는 수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액을 총수 입금액에 산입, 공공요금을 제외한 청소비, 난방비 등을 수령하는 경우 총수입 금액에 산입함.

16. 주택임대소득에 대한 신고방법은?

- 주택임대소득은 소득세법에 사업소득 으로 규정되어 있으며, 다음해 5월 1일부터 5월 31일 까지 소득세를 신고하고 납부 하여야 함. 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우에는 6월 30일까지.

- 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과 하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고 하여야 함.

17. 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지?

- 임대업등록 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 판단하기 어려움.

- 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 제공하고 있음. 홈택스 > 모의계산 > 주택임대소득 종합 분리과세 예상세액 비교하기

18. 세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 등록한 경우 임대소득세 혜택은?

- 세무서와 지방자치체에 모두 주택임대사업등록을 한 경우 임대 소득세 감면을 받을 수 있으며, 주택임대소득 분리과세 신고 시 필요경비 및 기본공제 우대가 있음.

- 구체적인 세제혜택 요건은 국세청 누리집을 참고하시기 바람
국세청 (www.nts.go.kr) > 성실신고 지원 > 주택임대소득 안내

다만, 올해 8.18. 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 지방 자치단체에 등록하는 유형 중 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간매입임대주택 은 폐지되었음.

19. 주택시장 안정 보완대책(20.7.10) 발표전 등록한 단기임대 사업자도 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 따라 세제혜택을 못받는지?

- 폐지된 유형(1)의 주택임대사업자도 임대등록기간 동안 에는 임대 소득세에 대한 세제혜택(2)이 유지됨
1) 단기민간임대주택, 아파트 장기일반매입임대주택
2) ① 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대, ② 소형주택에 대한 임대소득세 감면

- 또한, 의무임대기간이 경과하기 전에 자진·자동등록 말소 하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않음.

20. 주택임대 소득에 따른 보험료 부담은?

- 주택임대소득을 포함한 소득금액 등에 따라 건강보험료 등이 부과됨.

- 사회보험료 부과 관련 구체적 사항은 관련 기관에 문의 하시기 바람.
건강보험료- 국민건강보험공단 1577 1000
국민연금  - 국민연금 콜센터 1355

 

(자료출처=국세청)

다음은 주택관련 세법과 개정된 세법 일문일답 마지막 편 입니다.